quinta-feira, 10 de agosto de 2017

O fim da novela mexicana (renda passiva de aluguel)

Olá pessoas,

Como estive ausente do blog durante alguns meses, acabei não registrando o desfecho da renda passiva que recebia em razão dos aluguéis de um apartamento que possuía. 

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Finalmente um desfecho!


Recapitulando: possuía um contrato de aluguel de 36 meses, com vencimento em janeiro de 2017.
Já um pouco apreensivo com o final de uma renda passiva expressiva e uma eventual vacância estimada em 6 meses, a locatária pede para ficar mais uns 3 meses no apartamento, até que o banco libere o financiamento do imóvel que ela estava comprando, resolvi aceitar através de uma prorrogação por prazo indeterminado, nos termos da Lei do Inquilinato (artigo 56).

Passados 4 meses a locatária ainda permanecia no imóvel e quando surgiu a reviravolta em minha vida, resolvi vender o apartamento para dar entrada em um imóvel para moradia na nova cidade. O que fiz? Fiz uma denúncia vazia do contrato de locação (artigo 57 da Lei do Inquilinato), requisitando a devolução do imóvel no prazo de trinta dias. Tive o imóvel devolvido e pude concluir a negociação de venda e de compra do imóvel novo, sem maiores transtornos relacionados ao contrato de locação.

Moral da história: a renda passiva caiu, mas tenho a convicção de ter feito a coisa certa para minha vida. Eu poderia ter me estrepado se não tivesse um conhecimento prévio a respeito da Lei do Inquilinato, pois a primeira sugestão da imobiliária (que, teoricamente, deveria conhecer de ponta a ponta a legislação aplicada às locações) foi de simplesmente elaborar um novo contrato de aluguel de 3 meses, o que foi prontamente recusado por mim. 

O motivo? Contratos de aluguel residencial com prazo inferiores a 30 meses possuem cláusulas legais que beneficiam (protegem) o locatário, não podendo o locador, caso seja prorrogado o contrato, oferecer denúncia vazia (imotivada) para reaver o imóvel, sendo uma das justificativas para a denúncia a vigência ininterrupta da locação pelo prazo de cinco anos (artigos 46 e 47 da Lei do Inquilinato). 

Como a locatária ficou um mês a mais do prazo estipulado de três meses, o novo contrato teria sido prorrogado sem possibilidade de denúncia vazia. Se eu tivesse feito isso eu poderia ter sérios problemas para solicitar a desocupação do imóvel.

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Todo cuidado é pouco!

O que mais me impressionou foi a falta de preparo da imobiliária para tratar deste e de outros assuntos relativos ao imóvel. Em uma ocasião anterior eu descobri que a imobiliária não estava controlando se a locatária pagava ou não as despesas de condomínio, nem sequer procurou saber da própria locatária. Para minha sorte não havia débitos. Basicamente a imobiliária cobrava 10% para receber o aluguel e transferir para minha conta, além de ter feito a análise inicial de risco de calote por parte da locatária (análise essencial, diga-se de passagem). 

A dica de hoje: fique de olhos bem abertos em eventuais contratos de aluguel que celebrem! Estudem a legislação aplicável, é importante!

Até a próxima.


segunda-feira, 7 de agosto de 2017

Revisão das metas para 2017 - Mudança de planos

            Olá pessoas,


             Dei uma grande abandonada no blog, eu sei... aconteceram mudanças profundas na minha vida e acabei me desligando um pouco da blogosfera financeira para concentrar minha energia e tempo na resolução do "problemas" advindos dessas mudanças.
             A principal delas foi a mudança de cidade, que acarretou em mudança de moradia e consequente substituição do imóvel para residir. Como consequência percebi que minha lista de metas ficou completamente desatualizada, sendo necessária revisão antes do previsto.
             Sem mais delongas, vamos às metas:

1) Provisionar R$23.400,00 para reduzir o saldo devedor do financiamento imobiliário:

STATUS: CANCELADA

           A ideia era que eu provisionasse R$900,00 por mês e a sra. Canguinha mais R$900,00, para antecipar a quitação do financiamento do apartamento. Acontece que mudamos de cidade, vendemos o apartamento e compramos uma casa na cidade nova, onde pretendemos morar definitivamente. Por causa disso vamos ter que recalcular os valores que vamos acumular para antecipação do pagamento do novo financiamento. Vocês podem estar pensando: já fez a burrada de entrar em um financiamento e agora entrou em outro de maior valor??? Respondo: Nesse ponto eu e a patroa preferimos qualidade de vida, não gostamos de morar de aluguel e definitivamente não nascemos pra isso. É assim que decidimos e não abrimos mão deste ponto.

2) Continuar o aporte de aproximadamente R$200,00 por mês em ações (R$2400,00):

STATUS: CANCELADA

           Os investimentos em ações por esses 2 anos me serviram para definir que realmente este não é o tipo de investimento ideal pra mim. Qualquer pretensão de ocorrência de "juros composto" é falaciosa, o movimento caótico dos preços das ações não contribui em nada para a aplicação matemática poderosa. Se  temos a fórmula de juros compostos:

 M = P . (1 +  i)n

              Não é possível matematicamente obter o montante total se não temos o controle do principal (P) e nem da taxa de juros (i). Além do mais, os dividendos e juros sobre o capital próprio são muito pequenos comparados ao valor do principal. Pra pouca grana não vale investir em ações, por isso liquidei toda minha posição em ações e não pretendo voltar tão cedo. 



3) Aportar R$1.500,00 por mês em renda fixa (R$18.000,00 durante o ano):

STATUS: MANTIDA

         A renda fixa vai ser o carro chefe dos meus investimentos, modalidade de investimento onde definitivamente a fórmula dos juros compostos funciona, tem menor dor de cabeça, garantias do FGC ou do Tesouro Nacional.

4) Aumentar o meu patrimônio em aproximadamente 84% até o final de 2017:

STATUS: ALTERADA

                Devido às mudanças na vida, a meta terá que ser modificada (diminuída), uma vez que vários gastos relacionados à mudança tiveram que ser feitos.


5) Atingir uma renda passiva proveniente de FIIs de aproximadamente R$300,00 por mês:


STATUS: ALTERADA

                Devido às quedas sucessivas da taxa SELIC e sua previsão para 8% a.a., mesmo realizando alguns aportes está difícil manter a renda passiva mensal já adquirida. Então essa meta terá que ser alterada, já que não pretendo realizar novas compras nessa modalidade por algum tempo. Meta alterada para R$150,00 mensais.

6) Praticar atividades físicas regulares 3x por semana, pelo menos:

STATUS: MANTIDA


7) Parar de ingerir sucos industrializados de todas as formas e diminuir sensivelmente os refrigerantes, tomando somente aqueles com zero carboidratos:

STATUS: MANTIDA

              É isso aí. Até a próxima.

sexta-feira, 10 de março de 2017

Atualização patrimonial fevereiro/2017: +4,02% - Renda passiva: R$ 1.100,50

Olá pessoas,

Primeiramente queria me desculpar pelo atraso na entrega dos resultados de fevereiro/17. A falta de tempo foi um fator preponderante neste início de mês.

Vamos aos resultados então:

Renda passiva de fevereiro/2017:

- Aluguel imóvel.....: R$   947,28
- Ações................: R$     6,80
- FIIs....................: R$   146,42

Total.......................:R$ 1.100,50


Em fevereiro houve um aumento de 23,79% em minha renda passiva, ultrapassando a barreira dos R$1.000,00 pela segunda vez! Uma parte deste aumento se deve ao reajuste anual do contrato de aluguel do imóvel que possuo, que venceu no final de janeiro mas foi prorrogado. A outra parte foi relativa ao pagamento de alguns atrasados, também do contrato de aluguel, que deveriam ter sido pagos no mês de janeiro e não foram, contribuindo para esse grande aumento temporário na renda passiva.

Na categoria das ações houve um pequeno aumento, devido ao pagamento de dividendos e JCP de algumas empresas, nada muito significativo.

Na carteira de FIIs houve investimento de boa parte dos meus recursos para aporte do mês, que resultaram no aumento relativo de 4,93%. O aumento poderia ser maior se os rendimentos de alguns FIIs não fossem reduzidos pelo efeito da queda da taxa de juros SELIC. Mas o importante é verificar que o aporte extra foi suficiente para bater a queda dos rendimentos e ainda aumentá-los um pouquinho.

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A luta "Aportes novos" x "queda SELIC"

E por último, mas não menos importante, uma análise sobre a evolução patrimonial: aumento de 4,02%. Como já disse em posts anteriores, a queda gradual na porcentagem de evolução patrimonial é normal, visto que o valor dos aportes é mais ou menos constante e o valor patrimonial cresce a cada mês. Além disso, tive que fazer uma retirada emergencial de R$1500,00 do meu patrimônio de liquidez diária, que impactou negativamente nos resultados. O importante é que eu tinha o dinheiro de emergência reservado para essas necessidades e parte dele foi usado sem comprometer o crescimento patrimonial. Neste mês de março devo recompor esse desfalque com aporte novo.


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Dessa vez tique que meter a mão na cumbuca para tirar algumas "bananas".

Obrigado e até a próxima.

quarta-feira, 1 de fevereiro de 2017

Atualização patrimonial janeiro/2017: +13,28% - Renda passiva: R$ 888,95

Olá pessoas,

Segue nesse mais uma atualização mensal sobre o patrimônio. É legal ver como o patrimônio acaba evoluindo de forma mais rápida do que a gente prevê, isso é  sinal que as coisas estão bem encaminhadas.

O principal destaque do mês fica para o aumento patrimonial de 13,22%, influenciado tanto pelo aporte que realizei, um pouco maior que o do mês passado, mas principalmente pela valorização obtida na renda variável, em especial das cotas dos FIIs, que possibilitou um aumento percentual maior que no mês passado. Só em janeiro meus FIIs valorizaram 5,34% e a carteira consolidada rendeu 2,74%.



Sensação boa essa, não?


Tenho consciência que esse aumento só ocorreria efetivamente se eu me desfizesse das posições e realizasse o lucro, mas pretendo seguir o planejamento inicial e não dar muita atenção para esses números isoladamente. A desvantagem dessa valorização para minha estratégia consiste em que com o aumento do preço das cotas eu conseguirei comprar menos cotas com a mesma quantia de dinheiro.

Nos próximos meses os aportes não deverão ser tão volumosos quanto os de dezembro e janeiro, pois não terei mais a grana extra recebida nesses meses.

Renda passiva de janeiro:

- Aluguel imóvel.....: R$   744,34
- Ações................: R$     5,08
- FIIs....................: R$   139,53


Total.......................:R$ 888,95

A renda passiva teve uma queda no valor global, reflexo da diminuição do aluguel do imóvel. O valor veio menor que em dezembro, desconfio que seja por causa do fim do pagamento do IPTU 2016 pelo inquilino, mas já pedi o extrato para a imobiliária para verificar corretamente. Sobre o aluguel do apartamento fiz recentemente um post sobre a Novela Mexicana, que me rendeu mais três meses de prorrogação de contrato e aluguéis.

Alguém aí se lembra dessa novela mexicana do SBT?


Os rendimentos dos FIIs tiveram um aumento de 31,66%, superando a expectativa do mês passado, resultado de parte do aporte mensal, cujo resultado completo será visto apenas em fevereiro pois alguns dos fundos adquiridos, ABCP e HCRI, já haviam distribuído os rendimentos do mês.

Se as coisas continuarem bem e com a previsão de uma diminuição considerável das minhas despesas daqui a 3 meses, acredito que conseguirei cumprir a minha meta de renda passiva de FIIs  bem antes do esperado.

Obrigado e até a próxima.

terça-feira, 31 de janeiro de 2017

Novela mexicana: reviravolta na renda passiva do apartamento e pequenas divagações


Olá pessoas,

Conforme havia dito em post anterior, no dia 21/01 finalizou o contrato de aluguel do meu apartamento, o que iria impactar muito na minha renda passiva mensal, por um prazo previsto de até seis meses de vacância.

Acontece que, passado o dia 21/01 não obtive notícias sobre a vistoria e a efetiva entrega do imóvel, e somente no dia 24/01, quando tive uma folga e estava me deslocando para a imobiliária para receber informações, me ligaram de lá e disseram o seguinte: "olha, a inquilina ia devolver o imóvel porque adquiriu um apartamento próprio e tinha a intenção de morar nele, no entanto houve algum problema com a documentação na Caixa e o processo dela deve atrasar uns dois a três meses, e aí a gente queria saber se você quer estender o prazo do contrato por mais esse período, o que acha?".

Bem, resolvi aceitar esse prazo extra de três meses, na forma de aditivo contratual, que irá restabelecer esta parte da minha renda passiva por este período. Como pretendo alugá-lo novamente, não vi maiores problemas em prorrogar, mantendo mais uma graninha para os aportes.

Afinal de contas, receber um aluguel é sempre bom, né?
Mas o que me deixou curioso foi o fato de o procedimento atrasar no banco, não acredito que as demandas estejam altas o suficiente para causar tumulto no processo de financiamento. Talvez seja pela menor disponibilidade de recursos, consequência dos saques efetuados da caderneta de poupança, talvez seja só a morosidade de um serviço burocrático que, apesar de a Caixa ser uma empresa pública (pessoa jurídica de direito privado), é praticado, em sua maioria, por empregados públicos (prestam concurso para o emprego mas são celetistas e não possuem estabilidade) que agem como se fossem servidores ocupantes de cargos públicos de regime estatutário e não se preocupam muito com a eficiência na prestação do serviço. 

Talvez seja a documentação da inquilina que esteja fora do requerido, e talvez ela tenha sido ludibriada por um agente "correspondente" Caixa Aqui, que ou é incompetente ou atrasa dolosamente o procedimento para receber mais grana.

Na minha experiência de compra do apartamento aconteceu a última hipótese, fomos enganados por um correspondente Caixa Aqui, em conluio com uma funcionária da própria agência da Caixa. Comprei o apartamento de um parente, e esse parente ficou responsável por dar andamento nos trâmites da compra. Foi até a agência da Caixa, e a funcionária mal intencionada alegou que os financiamentos imobiliários só poderiam ser feitos através de um correspondente Caixa Aqui, indicando convenientemente um que funcionava perto da agência.

Meu parente e eu indo para o correspondente.


Nesse momento a falta de conhecimento prejudicou a mim e a meu parente, que acreditamos na lábia da funcionária e meu parente procurou o correspondente.

Resumo da ópera: O cidadão era completamente inexperiente, perdia prazos e não tinha nenhum traquejo para resolver os problemas, nosso processo demorou mais de 6 meses para ser concluído, com muita dor de cabeça e gastos extras para pedidos de novas certidões em cartório, que excediam o prazo de 90 dias de emissão. Só resolvemos continuar nesse processo porque iríamos gastar mais ainda se iniciássemos um novo e eu não estava com pressa pois não precisava do apartamento. 
Mas disso tudo ficou a lição de buscar conhecimentos sobre aquilo em que pretende mexer e, principalmente, sempre que possível, cortar o intermediário que não serve para quase nada.

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Aprendemos pelo jeito mais difícil.

P.S.: Fizemos uma reclamação contra a funcionária da Caixa, em meados de 2013, pelas informações falsas e conluio com o correspondente. Até a presente data não recebemos qualquer retorno da Caixa.